配当利回りが高いので人気があります。3月にコロナショックでREIT指数が大暴落し、利回りが高くなっています。REITが気になっている個人投資家の方も多いはずなので、大注目されているREITについて解説します。
REITとは何か？なぜ利回りが高いのか？
REITが注目されていますが、「注目されている理由」と「REIT自体がどのような仕組みの商品なのか？」解説していきます。
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REITが注目されている理由
REITがなぜここまで注目を集めているのか解説します。
このチャートは東証REIT指数です。東証REIT指数は代表的なREITの指数です。図のチャートは10年チャートで、2020年の3月に注目してください。
ご存知コロナショックの影響で、ものすごく下がっています。歴史的に見ても、ここまで下落幅が大きい事はないぐらい下落しています。
3月に起こった株価暴落の影響によって何が起こっているのか？というと、以下のヤフーファイナンスの高配当利回りランキングを見てみましょう。
こちらは配当利回りランキングベスト20です。2020年3月の時点で、REIT系のETFの配当利回りが、軒並み急上昇しています。「株価が下がることによって、配当利回りが上がる」現象が起きています。
配当利回りがものすごく高くなったことでREITが注目されていました。
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REITとは？
REITとは何なのか？を説明します。
上の図の一番左の投資家に注目してください。 投資家が不動産を買おうとしたときに不動産はものすごく高く、ハードルが高いと感じます。中には不動産を買おうとすると数千万円以上するものがあります。
投資家は高額な不動産を気軽に投資をできません。高くて買えない投資家の方のためにあるのがREITです。
例えば、投資家がインビジブル投資法人のREIT（ETF）を買います。インビジブル投資法人はプロの不動産ハンターみたいなものです。
インビジブル投資法人は投資家から集めたお金を、インビジブル投資法人が買っても良いと判断した不動産を購入します。
プロの方たちが「〇〇物件は良さそうだ！」といろいろ選んで分散投資をしてくれます。プロの投資法人の方が個人投資家の代わりに不動産投資をしてくれるのがREITのETFの仕組みです。
個人投資家が直接不動産を買うのではありません。その間にETFとして投資法人を挟むことによって、投資の運用をプロにお任せする仕組みになっています。
REITが注目されるのは配当利回りが高い
REITがここまで注目されている最大の理由は、配当利回りが高くなっているからです。なぜREITは利回りが高いのか？を説明していきます。
一般的な株式投資の場合を例にあげます。
「KDDI」などの高配当株があります。一般的な企業は、合計の利益に対して法人税がだいたい40％ぐらい差し引かれます。その残った利益の中から配当金を出す仕組みになってます。これが個人投資家が知っている配当金です。
次に、REITの仕組みを説明します。
REITは利益の90%を分配することで、法人税が免除される仕組みがあります。そのため、REITの配当利回りが高い理由は、利益の90%を分配しているからです。
投資法人は法人税を払いたくないので、利益の90%を分配した方がマシだと考えています。REITは利益のほとんどを分配することで非常に利回りが高い商品になります。
上の図のように、一般的な企業とREITを扱う投資法人を比較すると、「法人税を払うか払ってないか」で「利回りが高いか高くないか」の違いがあります。
REITは「配当金」と言わずに「分配金」と言います。
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まとめ
REITは資産の10%ぐらいは持ってもいいです。REITは資産をある程度持っている方が、分散投資するときに選択肢に入ってくる商品です。
配当利回りにつられて買う人がかなり多いと思います。配当につられて買うのであれば、ビジネスモデルの分かりやすく、将来をある程度予測しやすい株式投資の方がいいと思います。
それなりに不動産の知識があって、「〇〇投資法人は不動産を割安で買っている」や「含み益が〇〇億円ある」という情報を持っていれば、REITも選択肢に入ってきます。
しかし、知識は少ないけれども配当がいいから欲しい人は、資産の10％〜20％ぐらいに抑えておいた方が無難ですね。もし買うとしても、時価総額1000億円以上の投資法人のETFにする方がいいです。
あえて買うとすれば、ジャパンホテルリートです。ジャパンホテルリートは含み益が多くあります。時価総額も1,000億円を超えていて、5年チャートを見てもかなり値下がってきています。
リバウンドを短期で取りに行くのが選択肢の1つになります。
もう一つは物流系です。それなりに資産規模もあって含み益も出ています。物流系であれば、まだオリンピックの影響などもそんなに関係ないので、候補に入ってくると思います。
リバウンドを狙ってとりにいくことはあまり推奨していません。しかし、REITは配当がすごく高い商品なので、株価本体はそこまで値上がりするような商品ではないです。
株価本体の値上がり狙うんであれば、アメリカ株のほうがおすすめです。他には、日本の一部の好業績のグロース株などがおすすめです。
配当利回りが高い理由でREITに興味を持っていた方は資産の10%〜20％に抑えたほういいです。不動産の知識をつけてから投資する方がいいと思います。
ぜひ参考にしてみてください。
以上
